JAKARTA – Industri pusat perbelanjaan di Indonesia kini mengalami pergeseran strategi signifikan, di mana pengembang lebih memprioritaskan optimalisasi aset yang ada dibandingkan membangun mal baru. Fokus industri telah berpindah pada renovasi, reposisi konsep, serta perluasan ruang sewa untuk menjaga daya saing di tengah perubahan perilaku konsumen.
Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menyatakan bahwa dinamika pasar ritel saat ini menandai fase baru bagi para pengembang maupun peritel. Persaingan antar-mal tidak lagi diukur dari masifnya pembangunan fisik, melainkan dari efektivitas peningkatan kualitas aset yang sudah beroperasi.
Data Colliers mencatat total pasok ruang ritel saat ini mencapai 4,94 juta meter persegi di Jakarta dan 3,31 juta meter persegi di wilayah Bodetabek. Proyeksi periode 2026–2029 menunjukkan tambahan pasok baru yang sangat terbatas, yakni hanya 63 ribu meter persegi di Jakarta dan 91 ribu meter persegi di Bodetabek.
Keterbatasan pasokan baru ini mendorong pengembang untuk memaksimalkan pusat perbelanjaan yang telah memiliki basis pengunjung kuat. Strategi ini dinilai lebih efisien dalam menekan risiko investasi sekaligus mempercepat periode pengembalian modal.
Sejumlah proyek strategis telah mengimplementasikan pendekatan ini, seperti transformasi Pluit Junction dan Pluit Village. Selain itu, pengembangan Living World Alam Sutera, perluasan Kota Kasablanka, dan konversi area parkir menjadi kawasan komersial di Bintaro Jaya Xchange menjadi contoh nyata reposisi aset.
Konsep mal pun berevolusi dari sekadar tempat transaksi menjadi pusat interaksi sosial. Pengembang kini mengintegrasikan area semi-terbuka (open-air), ruang komunitas, fasilitas olahraga, hingga konsep neighbourhood retail yang lebih dekat dengan kawasan permukiman.
Pergeseran ini selaras dengan perubahan strategi para peritel yang kini lebih selektif dalam berekspansi. Mereka memprioritaskan lokasi mal dengan performa penjualan tinggi dan arus pengunjung yang stabil untuk menjamin pengalaman berbelanja yang optimal.
Sektor food and beverage (F&B), kecantikan, olahraga, hiburan, dan gaya hidup tercatat sebagai kontributor utama dalam permintaan ruang ritel saat ini. Kategori tersebut dianggap mampu menarik minat pengunjung di tengah ketatnya persaingan kualitas antar-mal.
Namun, pemulihan pasar ritel dinilai belum merata di seluruh segmen. Mal kelas atas menunjukkan kinerja yang lebih resilien dengan peningkatan tingkat hunian dari 87,6% pada 2023 menjadi 89,4% pada kuartal II 2026.
Sebaliknya, mal kelas menengah ke bawah menghadapi tantangan besar dengan tingkat hunian yang cenderung stagnan di angka 63,3% hingga 63,9%. Kesenjangan ini mencerminkan kemampuan mal premium dalam mempertahankan tenant mix yang kuat dan konsep hiburan yang relevan.
Ketika terjadi pergantian penyewa, mal premium lebih mudah mengisi kekosongan ruang dibandingkan kelas di bawahnya. Hal ini membuat okupansi kini menjadi indikator utama daya saing mal di mata investor dan pelaku usaha.
Persaingan pusat perbelanjaan saat ini telah bertransformasi dari sekadar perang harga menuju persaingan kualitas. Mal yang mampu menyajikan pengalaman unik dan bauran tenant yang tepat diprediksi akan terus mendominasi pasar serta memiliki fleksibilitas untuk menaikkan tarif sewa.
